小楊和小朱在一起生活了近10年，但雙方都沒有拿到結(jié)婚證。他們在一起生活期間買了一棟房子?，F(xiàn)在雙方不能繼續(xù)住在一起，準備分手。問題是如何分割房地產(chǎn)?

　　首先，應(yīng)該明確的是同居期間的財產(chǎn)分割原則，這與婚姻關(guān)系中的財產(chǎn)分割不同。原則上，同居期間取得的財產(chǎn)屬于各自所有。如果共同購買的財產(chǎn)無法區(qū)分份額，則應(yīng)等額分割。原則上，婚姻期間取得的財產(chǎn)屬于夫妻共同所有，除非一方能夠證明其屬于個人財產(chǎn)。

　　同居關(guān)系不同于合法婚姻關(guān)系。同居期間一方的工資、獎金、生產(chǎn)經(jīng)營收入以及繼承、贈與等方式取得的合法收入，原則上屬于本人所有。雙方在同居期間共同購買的財產(chǎn)或者共同經(jīng)營收入的，發(fā)現(xiàn)屬于共同所有權(quán)的，按照各自的出資比例分享權(quán)利;發(fā)現(xiàn)屬于共同所有權(quán)的，對共同所有財產(chǎn)享有共同所有權(quán);如果無法確定是共享還是共享，則視為共享。出資比例可以根據(jù)出資比例確定，出資比例不能確定的，視為等額。

　　根據(jù)以上分析，本案中的房地產(chǎn)如何分割，主要取決于購房資金來源和房地產(chǎn)登記情況。

　　根據(jù)房地產(chǎn)登記情況進行分析。

　　第一種情況，房產(chǎn)登記一人名下怎么分割?

　　同居期間購買的房地產(chǎn)以一人的名義登記，原則上屬于個人財產(chǎn)。如果另一方想要分割房地產(chǎn)，則需要提供證據(jù)證明其對房地產(chǎn)有投資行為，或者如果雙方的房地產(chǎn)在同居期間混在一起，則可以要求分割房地產(chǎn)。在確定購房出資比例的情況下，按照各自的出資比例進行分割。如果無法確定出資比例，則視為平均分割。如果另一方無法證明這兩點，則無法要求分割財產(chǎn)。

　　第二種情況，房產(chǎn)登記兩人名下如何分割?

　　同居期間購買的房產(chǎn)，原則上以兩人名義登記，屬于雙方共同財產(chǎn)。

　　產(chǎn)權(quán)登記為共有的，原則上平均分割，在確定各自出資比例的情況下，也可以按出資份額進行分割。

　　產(chǎn)權(quán)登記為股份共有的，原則上按產(chǎn)權(quán)登記比例劃分。

　　第三種情況，同居期間一方出資買房，登記對方名下或雙方名下，分手時如何分割?

　　在這種情況下，我們能否處理一方在戀愛期間出資買房登記對方名下或雙方名下的情況，即要求對方返還房產(chǎn)?

　　我們認為，長期的同居關(guān)系不同于一般的愛情關(guān)系。在同居關(guān)系下，雙方形成了長期穩(wěn)定的生活事實。雖然雙方?jīng)]有獲得法律承認的夫妻關(guān)系，但他們的財產(chǎn)在現(xiàn)實生活中是混合的。在某些情況下，雙方都有孩子。如果他們參考愛情購房的處理方法，這顯然對未出資的一方不公平。此時，房地產(chǎn)可以分割為雙方的共同財產(chǎn)。

　　事實上，上述三種情況分析是法院在處理類似案件時的原則性處理。具體而言，在每個案件中，法院應(yīng)根據(jù)男女同居時間長短、財產(chǎn)混合、是否生育、分手過錯等因素確定分割比例，不應(yīng)僅根據(jù)購房投資或產(chǎn)權(quán)登記進行分割。