當(dāng)代樓價(jià)高燒不退。很多年輕夫婦剛結(jié)婚，很難一次性收首付。他們都需要父母的幫助。大部分新房都是預(yù)售房產(chǎn)，短期內(nèi)拿不到房產(chǎn)證。尤其是一線(xiàn)城市，工作定居還是有限購(gòu)政策的，不一定有資格買(mǎi)房。以上情況體現(xiàn)在夫妻買(mǎi)房上，會(huì)出現(xiàn)這些朋友普遍關(guān)注的問(wèn)題:父母付首付是貸款還是贈(zèng)與?房產(chǎn)沒(méi)出房產(chǎn)證就離婚了。暫時(shí)分不開(kāi)怎么辦?借名買(mǎi)房協(xié)議靠譜嗎?今天我就針對(duì)以上三個(gè)問(wèn)題給大家一些夫妻買(mǎi)房的建議。

　　一、父母為子女買(mǎi)房支付的首付是貸款還是贈(zèng)與?

　　以上問(wèn)題在學(xué)術(shù)界一直存在爭(zhēng)議，首付的性質(zhì)是貸款還是贈(zèng)與要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定。一般來(lái)說(shuō)，在沒(méi)有證據(jù)證明的情況下，根據(jù)父母沒(méi)有法定義務(wù)幫助孩子買(mǎi)房的社會(huì)秩序和習(xí)俗，原則上首付應(yīng)該認(rèn)定為貸款。

　　當(dāng)然，如果有相關(guān)證據(jù)證明首付不是貸款，法院可以根據(jù)事實(shí)認(rèn)定為贈(zèng)與。所以男女雙方買(mǎi)房需要父母出資的，要明確出資款的性質(zhì)。如果認(rèn)定是贈(zèng)與，實(shí)際出資的父母應(yīng)以書(shū)面或轉(zhuǎn)賬備注、短信、微信、通話(huà)錄音等方式明確贈(zèng)與金額。是單方還是雙方?

　　如果明確是禮物，但沒(méi)有明確是雙方還是單方面的禮物，看登記和房產(chǎn)取得時(shí)間。以雙方或非出資方子女的名義登記的，婚前或婚后取得的財(cái)產(chǎn)都是對(duì)男女雙方的禮物;以出資方子女的名義登記的，婚前取得的財(cái)產(chǎn)是對(duì)出資方子女的個(gè)人禮物，婚后取得的財(cái)產(chǎn)是對(duì)夫妻雙方的禮物。盡管如此，即使首付被認(rèn)定為貸款，也不能在離婚訴訟中共同處理。父母需要單獨(dú)起訴男女民間借貸糾紛，由法院依法定性后判決。所以買(mǎi)房需要父母出資，建議明確出資性質(zhì)。幸福的生活需要夫妻雙方的共同努力，但更有利于夫妻和諧。

　　二、離婚時(shí)房產(chǎn)沒(méi)有房產(chǎn)證暫時(shí)分不開(kāi)怎么辦?

　　很多夫妻買(mǎi)的是預(yù)售房，也就是沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)，所以夫妻雙方在辦理房產(chǎn)證之前決定離婚。離婚糾紛中，法院無(wú)法依法判決該財(cái)產(chǎn)。雙方只能在離婚協(xié)議中明確規(guī)定，或者在房產(chǎn)出具證明后，以離婚后的財(cái)產(chǎn)糾紛起訴法院。

　　離婚后一定要注意房產(chǎn)糾紛的處理。如果離婚后房產(chǎn)沒(méi)有分割，但一方一直在支付未還清的房貸，另一方離婚后沒(méi)有支付房貸，那么離婚后支付的房貸對(duì)應(yīng)的增值部分一般判定為實(shí)際支付房貸的一方。

　　有人會(huì)問(wèn)，即使離婚后一個(gè)人還貸，房子也是以雙方的名義寫(xiě)的，房產(chǎn)也是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的。為什么離婚后不能按照平分原則分割?

　　原因是一般法院認(rèn)為共同財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)是婚姻關(guān)系?；橐鲫P(guān)系一旦解除，財(cái)產(chǎn)共有基礎(chǔ)就消失了，離婚后只有一方還貸，另一方不參與還貸，所以離婚后還貸對(duì)應(yīng)的增值部分應(yīng)該由實(shí)際還貸方獲得。所以雙方名下的房子還是會(huì)面臨傾向性的分割。

　　所以要注意的是，離婚時(shí)，如果房產(chǎn)沒(méi)有分割，房貸沒(méi)有還清，非實(shí)際還款方應(yīng)按月向?qū)Ψ街Ц缎枰獌斶€貸款的一半。如果離婚后房產(chǎn)仍由雙方共同償還，離婚后還款帶來(lái)的增值仍由雙方共同所有。

　　三、借名買(mǎi)房協(xié)議到底靠譜嗎?

　　借名買(mǎi)房協(xié)議在實(shí)際房地產(chǎn)交易中普遍存在，但借名買(mǎi)房協(xié)議存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自被借名人的信任風(fēng)險(xiǎn)、婚姻變化風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)。借名買(mǎi)房協(xié)議對(duì)購(gòu)房者沒(méi)有資格限制的地區(qū)合法生效，受法律保護(hù)。但在有限購(gòu)政策的地區(qū)，往往因違反當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策而無(wú)效。大家都會(huì)覺(jué)得錢(qián)是我出的，房子是我住的。為什么房子不能是我的?首先要明確的是，限購(gòu)政策是限制不合格購(gòu)房者在該地區(qū)購(gòu)房。即使你有資金，你也有需求。不符合購(gòu)房資格的，不能以你的名義登記房產(chǎn)。

　　借款買(mǎi)房協(xié)議的主要風(fēng)險(xiǎn)在于這三點(diǎn):被借款人拒絕承認(rèn)該財(cái)產(chǎn)的真實(shí)所有權(quán)(實(shí)際所有人只能主張出資)，被借款人意外的財(cái)產(chǎn)被分割為共同財(cái)產(chǎn)(實(shí)際所有人只能主張出資)，地方限購(gòu)政策導(dǎo)致法院無(wú)法將該財(cái)產(chǎn)直接判決歸為實(shí)際所有人。

　　所以對(duì)于暫時(shí)因?yàn)闆](méi)有資格買(mǎi)房而買(mǎi)不到房子的朋友，建議不要簽借名買(mǎi)房協(xié)議。如果要借名字，也要選擇一個(gè)性格可靠的親戚，一個(gè)知根知底的朋友借名字，取得購(gòu)房資格后及時(shí)完成過(guò)戶(hù)。