當(dāng)代樓價(jià)高燒不退，很多年輕小夫妻剛結(jié)婚很難一次性湊齊首付，都需要父母幫襯，買一手新房大多數(shù)都是預(yù)售房產(chǎn)，短期內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，特別是一線城市工作定居還存在著限購政策，不一定有資格購房。上述情況反映在夫妻買房這件事上，就會(huì)出現(xiàn)這幾個(gè)廣大朋友普遍關(guān)注的問題：父母支付首付到底算借款還是贈(zèng)與?房產(chǎn)沒出房產(chǎn)證就離婚，暫時(shí)分不了該怎么辦?借名買房協(xié)議到底靠不靠譜?今天我就針對上述三個(gè)問題給大家提點(diǎn)夫妻買房方面的建議。

　　一、父母為子女買房支付的首付款算借款還是贈(zèng)與?

　　上述問題在學(xué)術(shù)界一直存在著爭議，首付款的性質(zhì)是借款還是贈(zèng)與要根據(jù)實(shí)際情況來作認(rèn)定。一般在完全沒有證據(jù)佐證的情況下，根據(jù)父母沒有法定義務(wù)幫襯子女買房的社會(huì)公序良俗，原則上首付款應(yīng)認(rèn)定為借款。

　　當(dāng)然，如果有相關(guān)證據(jù)證明首付出資并非借款，法院可根據(jù)事實(shí)認(rèn)定為贈(zèng)予。因此男女雙方在購房時(shí)，如需父母出資的，應(yīng)當(dāng)對該出資款項(xiàng)的性質(zhì)予以明確。如果認(rèn)定是贈(zèng)予，應(yīng)當(dāng)由實(shí)際出資的父母以書面或者轉(zhuǎn)賬備注、短信、微信、通話錄音等方式明確數(shù)額多少的出資為贈(zèng)予?系贈(zèng)予單方還是雙方的?

　　如果明確是贈(zèng)予但沒有明確給雙方還是單方的贈(zèng)予的，一看登記，二看房產(chǎn)取得時(shí)間。登記雙方或者非出資方子女一方名下的，無論婚前還是婚后取得房產(chǎn)都是對男女雙方的贈(zèng)予;如果登記在出資一方子女名下，婚前取得房產(chǎn)則是對出資方子女的個(gè)人贈(zèng)予，婚后取得房產(chǎn)則是對夫妻雙方的贈(zèng)予。盡管如此，這筆首付出資即使認(rèn)定為借貸，也不能在離婚訴訟中一并處理，需要父母另行起訴男女雙方民間借貸糾紛，由法院依法定性后判決。因此，購買房屋需要父母出資，則建議明確出資性質(zhì)，幸福生活需要夫妻雙方共同努力，但要有言在先，更有利于夫妻關(guān)系和諧。

　　二、離婚時(shí)房產(chǎn)沒出房產(chǎn)證暫時(shí)分不了該怎么辦?

　　很多夫妻購買的是預(yù)售房即還沒有辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)，那么在沒有辦理房產(chǎn)證之前夫妻雙方?jīng)Q定離婚，該房產(chǎn)在離婚糾紛中是沒有辦法由法院依法判決的，雙方只能在離婚協(xié)議中明確，或者待房產(chǎn)出證之后另案以離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛起訴法院處理。

　　離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛中處理房產(chǎn)一定要注意，如果離婚后，該房產(chǎn)沒有分割，但一直是由一方在支付沒有還清的房貸，而另一方在離婚后并沒有支付房貸，那么在離婚后所支付的房貸對應(yīng)的增值部分一般都會(huì)判歸實(shí)際支付房貸的一方。

　　有人會(huì)問，即使離婚后一個(gè)人還貸，但房子寫在雙方名下，并且房產(chǎn)也是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，為什么在離婚后不能按照平分原則分割?

　　原因是一般法院都是考慮到共同財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)是婚姻關(guān)系，婚姻關(guān)系一旦解除財(cái)產(chǎn)共有的基礎(chǔ)消失，那么離婚后僅由一方還貸，另一方并沒有參與還貸，那么離婚后還貸所對應(yīng)的增值的部分應(yīng)當(dāng)由實(shí)際還貸一方取得。所以雙方名下的房子仍然會(huì)面臨傾向性的分割。

　　因此大家要注意，在離婚時(shí)，房產(chǎn)沒有分割又有房貸沒有還清的，非實(shí)際還貸一方應(yīng)當(dāng)按月將需要償還貸款的一半支付給另一方。如果在離婚后該房產(chǎn)依舊由雙方共同還貸，那么離婚后還貸所帶來的增值仍由雙方共同所有。

　　三、借名買房協(xié)議到底靠不靠譜嗎?

　　借名買房協(xié)議在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)交易當(dāng)中普遍存在，但借名買房協(xié)議存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，風(fēng)險(xiǎn)性主要來自于被借名人的信任風(fēng)險(xiǎn)、婚變風(fēng)險(xiǎn)以及國家政策風(fēng)險(xiǎn)。借名買房協(xié)議對購房者無資格限制的地區(qū)是合法生效的，受到法律保護(hù)。但在有限購政策的地區(qū)，因?yàn)檫`反了當(dāng)?shù)氐南拶徴叨鶎?dǎo)致無效。大家會(huì)認(rèn)為錢是我出的，房是我住的，為什么房子就不能是我的?首先我們要明確一點(diǎn)，限購政策就是為了限制無資格購房者在該地區(qū)購房，即使你有資金也有需求，但凡不滿足購房資格就不能將房產(chǎn)登記在你的名下。

　　借名買房協(xié)議的主要風(fēng)險(xiǎn)在于這三點(diǎn)：被借名一方拒不承認(rèn)該房產(chǎn)真正權(quán)屬(實(shí)際權(quán)利人僅能主張出資)、被借名一方發(fā)生意外婚變該房產(chǎn)被作為共同財(cái)產(chǎn)分割(實(shí)際權(quán)利人僅能主張出資)、地方限購政策造成法院不能將房產(chǎn)直接判決歸實(shí)際權(quán)利人。

　　所以對于暫時(shí)因沒有購房資格不能購房的朋友，建議能不簽署借名買房協(xié)議，就不要簽署，如果萬不得已要借名，那也要選擇一個(gè)人品可靠的親屬，知根知底的朋友借名，并且在獲得購房資格后一定要及時(shí)完成過戶。